加古川市で一軒家の大規模リフォームを検討する際、「リフォームをしたら固定資産税が上がるのでは？」という不安は、費用と同じくらい大きな悩みではないでしょうか。 結論から申し上げますと、リフォームの内容によっては「上がる」ケースも「下がる」ケースもあります。
しかし、私たち一軒家大規模リフォームの専門家としてお伝えしたいのは、「固定資産税の上昇を恐れて中途半端なリフォームを繰り返すこと」が、将来的に最も損をする可能性が高いということです。
この記事では、固定資産税の基本から、税金が変動するリフォーム、そして「建て替え」との税金比較、賢く活用できる減税制度まで、加古川市で損しないための知識を徹底解説します。
目次
固定資産税はどうやって決まるのか
固定資産税の不安を解消するために、まずは基本的な仕組みを知っておきましょう。固定資産税は、毎年1月1日時点で所有している土地や家屋（建物）にかかる市町村税（加古川市の場合は加古川市に納付）です。
税額の基準となる「固定資産税評価額」
税額は、市町村が算定する「固定資産税評価額」を基に計算されます（評価額 × 税率1.4%が基本）。この評価額は、建物の資材、構造、築年数などによって決まります。木造一軒家の場合、経年劣化により評価額は年々下がっていくのが一般的です。
3年に1度の「評価替え」とリフォーム後の「家屋調査」
固定資産税評価額は、原則として3年に1度、見直されます（これを「評価替え」と呼びます）。 しかし、リフォームの内容が「建物の価値を明らかに高める」と判断された場合、3年の周期とは関係なく、工事後に加古川市の資産税課による「家屋調査」が入り、評価額が再計算（再評価）されることがあります。これが「リフォームで固定資産税が上がる」と言われる正体です。
固定資産税が「上がる」リフォーム
では、どのようなリフォームが「建物の価値を高める」と判断され、家屋調査の対象となり得るのでしょうか。加古川市においても、固定資産税の評価に影響を与えるリフォームかどうかの一つの基準は「建築確認申請」が必要かどうかです。
増築（床面積の増加）
最も分かりやすく固定資産税が上がるケースです。例えば、10㎡（約6畳）の増築であっても、床面積が増えるため、その増加分だけ評価額は確実に上がります。建築確認申請も必須です。
大規模修繕・スケルトンリフォーム
私たちが専門とする、家の骨組み（構造躯体）だけを残して内外装を刷新する「スケルトンリフォーム」も、建築確認申請が必要となる場合があります。柱や梁といった主要構造部を大幅に修繕・変更するため、「建物の価値が著しく向上した」とみなされ、再評価の対象となる可能性が高いです。
用途変更（例：居住用から店舗兼住宅へ）
加古川市内の一軒家の一部を改修してカフェや事務所にするなど、「居住専用」から「店舗併用」へ用途を変更する場合も、建築確認申請が必要であり、評価額の算定基準が変わるため固定資産税が変動（多くは上昇）します。
建て替えは固定資産税が必ず上がる
加古川市で大規模リフォームで税金が上がる可能性を懸念される方がいますが、実は、税金面で最も大きなインパクトがあるのは「建て替え」です。
「リフォーム」と「建て替え」の税務上の決定的な違い
ここが最大のポイントです。
建て替え（新築）の場合: 古い家を解体し、新たに家を建てるため、法的には「新築」扱いとなります。評価額は、築年数が経過して安くなっていた古い家の評価額ではなく、現在の資材・工法で建てた「全く新しい家」としてゼロから算定されます。当然、評価額はリフォームに比べて圧倒的に高くなります。
大規模リフォーム（既存住宅）の場合: どれだけ内外装を新しくしても、法的には「既存住宅の改修」扱いです。評価額が再評価されたとしても、それは「築年数が経過した古い家の評価額」に「リフォームによる付加価値」が上乗せされる形です。新築としてゼロから評価される建て替えに比べ、評価額の上昇は限定的です。
税金面で「大規模リフォーム」が賢明な理由
「古い家を何とかしたい」と考えた時、「解体して建て替え」と「大規模リフォーム」は二大選択肢です。 この時、税金面だけを見ても、高額な解体費用がかからず、固定資産税の急激な上昇も避けられる「大規模リフォーム」は、非常に合理的かつ経済的な選択肢と言えるのです。
固定資産税が変わらないリフォーム
一方で、以下のようなリフォームは「建築確認申請」が不要であり、固定資産税に影響を与えることはありません。
建築確認申請が不要な「小規模リフォーム」
・キッチンの入れ替え、ユニットバスの交換、トイレの交換など、設備の更新
・壁紙（クロス）の張り替え、フローリングの張り替えなど、内装の模様替え
・外壁塗装、屋根の塗り替え（※葺き替えは除く）など、経年劣化に対する修繕
小規模リフォームの「落とし穴」
固定資産税が変わらないのはメリットのように聞こえますが、注意が必要です。 加古川市で築40年、50年経過した一軒家の問題は、キッチンが古いことや壁紙が汚れていることではありません。「耐震性への不安」「断熱性の欠如による寒さ・暑さ」「構造躯体の劣化」といった、目に見えない根本的な問題です。 税金が変わらない小規模リフォームは、これらの根本問題を先送りにする「応急処置」でしかなく、数年ごとに修繕を繰り返し、結果的に高くつく可能性があります。
固定資産税が下がるリフォーム
ここが非常に重要なポイントです。加古川市においても、固定資産税は上がるばかりではありません。特定の性能向上リフォームを行うことで、翌年度の固定資産税が減額される「特例措置」があります。
耐震リフォームによる減税
1982年（昭和57年）1月1日以前に建てられた住宅（旧耐震基準）を、現行の耐震基準に適合させる改修工事を行った場合、翌年度分の固定資産税が2分の1に減額されます。 （※工事費用50万円超などの要件あり。加古川市の耐震改修補助金と併用可能な場合もあります）
省エネリフォーム（断熱改修）による減税
窓の二重化や壁・床・天井への断熱材の充填など、一定の省エネ改修工事を行った場合、翌年度分の固定資産税が3分の1に減額されます。 （※工事費用60万円超などの要件あり。国のリフォーム補助金の要件と近いため、併用も視野に入ります）
バリアフリーリフォームによる減税
65歳以上の方などが居住する住宅で、手すりの設置や段差解消、引き戸への変更などのバリアフリー改修工事を行った場合、翌年度分の固定資産税が3分の1に減額されます。 （※工事費用50万円超などの要件あり）
大規模リフォーム減税実現する選択
ここまでを整理すると、賢い選択肢が見えてきます。
私たちが提案する「価値を高め、税を抑える」リフォーム
私たちが手掛ける一軒家の大規模リフォームは、単に内外装をきれいにする「スケルトンリフォーム」だけではありません。それは必ず、「耐震性能の向上」と「断熱性能の向上（省エネ化）」をセットで行います。
つまり、仮に大規模リフォームによって建物の評価額が多少見直されたとしても、それと同時に「耐震リフォーム減税」や「省エネリフォーム減税」の特例措置を併用できるのです。 結果として、建物の資産価値と安全性は新築同様に引き上げながら、税金面での負担は最小限に抑える（あるいは一時的に下げる）ことが可能になります。
減税措置は「自己申告」が必須！
これらの減税措置は、工事をすれば自動的に適用されるわけではありません。工事完了後3ヶ月以内に、加古川市役所の資産税課へ施主様ご自身が申告書を提出する必要があります。 私たちは、こうした複雑な手続きに必要な「増改築等工事証明書」の発行や、申請サポートも行っていますので、ご安心ください。
まとめ
「リフォームをすると固定資産税が上がる」という不安は、特に大規模リフォームを検討する際には当然のものです。しかし、その実態は「建て替え（新築）」に比べれば上昇幅は限定的です。 最も避けるべきは、税金を恐れて根本的な問題を先送りにし、中途半端な修繕を繰り返すことです。
加古川市で一軒家の大規模リフォームを検討されるなら、建物の価値を最大化しつつ、「耐震」「省エネ」といった減税措置を最大限に活用できる、私たちeリノベにご相談ください。税金の不安も解消し、この先何十年も安心して暮らせる住まいづくりを一緒に計画しましょう。
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